Resiliation du bail en France
La procedure de resiliation du bail
Propriétaire et locataire ont la possibilité de résilier le bail de location en donnant congé. Ils doivent cependant respecter une certaine procédure. Il faut signifier le congé en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier. Le délai de préavis court à compter de la remise du congé effective au destinataire.
La résiliation du bail de location par un bailleur n’intervient qu’à l’a fin du contrat et doit contenir l’un des trois motifs prévus par la loi : droit de reprise du logement, vente ou motif légitime et sérieux.
Si le motif est la vente du bien immobilier, le congé doit comporter le texte de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 (article 15.II) qui indique les conditions de réalisation de la vente et le droit de préemption du locataire.
Le propriétaire devra justifier d’un cas de force majeure si le motif indiqué dans le congé ne s’est pas réalisé, en effet le locataire est en droit d’intenter une action en justice pour congé frauduleux et peut obtenir des dommages et intérêts.
Le propriétaire doit adresser le congé à chacun des époux ou colocataires, sinon la résiliation du bail sera dite inopposable et le renouvellement du contrat automatique à l’égard de celui qui n’a pas reçu le congé du bailleur.
Le locataire est en droit de résilier son bail à tout moment. Il ne doit justifier aucun motif pour donner congé, contrairement au propriétaire.
Conditions de resiliation du bail
Le locataire doit donner un préavis et spécifier son congé au bailleur par l’envoie d’une lettre recommandée.
- Le délai de préavis : pour résilier son bail, le locataire doit respecter un délai de préavis de 3 mois qui peut être réduit à un mois lorsqu’il est dans un des cas prévues par la loi (cf. préavis de location).
- Il est nécessaire que le locataire envoie son congé par lettre recommandée avec accusé de réception. La réception par son destinataire marque le point de départ du délai de préavis.
Resiliation du bail par le proprietaire
Le propriétaire est en droit de résilier le contrat de bail, en donnant congé au locataire, toutefois cette possibilité est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, pour protéger les locataires.
Conditions de resiliation du bail
Si le propriétaire veut résilier valablement le bail, il donne congé au locataire à l’échéance du contrat et indique le motif de sa décision.
Aussi, le bailleur doit respecter un délai de préavis de 6 mois au moins avant le terme du contrat de bail, ce délai court à compter de la remise effective de la lettre recommandée accompagné d’un accusé de réception au destinataire.
Motifs de resiliation du bail par le proprietaire
Le propriétaire donne congé, à l’échéance du bail, au locataire uniquement pour l’une des raisons suivantes :
- Habiter le logement lui-même ou faire habiter un membre de sa famille. Mais que dans le cas d’une résidence principale ;
- La vente du logement. Suivant cette hypothèse, le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption sur la vente du logement. Le congé vaut offre de vente au locataire, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour faire connaître sa décision ;
- « motif sérieux et légitime » peut être invoqué si le locataire manque à ses obligations légales ou contractuelles ou autre cas souverainement apprécié par le juge).
Le locataire donne conge
Si le locataire décide de donner congé à son propriétaire, il est en droit de le faire à tout moment à condition de respecter un préavis.
Le preavis du bail est de trois mois, mais il peut etre
reduit à un mois si le locataire :
- Perte d’emploi ou obtention d’ un nouvel emploi suite à une perte d’emploi ;
- Mutation professionnelle ;
- Être âgé de plus de 60 ans et état de santé qui oblige à un changement de domicile ;
- Être bénéficiaire du RSA ;
- Être a la charge d »un enfant dont l’état de santé nécessite un changement de domicile.
Le préavis de location n’entraîne pas la cessation du paiement du loyer. En effet, le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis. Si le logement est reloué, il supporte cette obligation que jusqu’à la date d’entrée du nouveau locataire.
Le proprietaire donne conge
Si la décision de donner congé vient du propriétaire, il doit tenir compte d’un préavis concernant l’appartement de 6 mois au moins avant la fin du bail. Le préavis du bail court à compter du jour où le locataire reçoit la lettre recommandée avec accusé de réception ou l’exploit d’huissier.